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1、提高入住率。
在合同中明确延迟接房相应责任，如延迟接房期间物管费用按空置时收取，压迫客户尽早接房、尽早装修、尽早入住、尽早购停车物业。
多举办社区SP活动，增强社区居住成熟氛围，提高入住率。
2、促销。
限期限额优惠。如在广告中或电话中向新老客户告知，在某一时间段内将有一定量购房者享受车位或车库元、元及以下的优惠。在销售说辞中可以以“一期购买业主中前30%、前50%客户购买停车物业优惠名额尚余××个为由”。
发掘销售噱头进行赠送类促销，如赠送洗车费。
针对某些滞销房源进行购房赠送“买房赠送车库或车位的购买优惠”。
通过业主积分卡进行宣传，如在某一时间段内购买停车物业将享受双倍积分。
3、销售政策。
由于停车物业的销售时间与住宅相差不多，但金额较小，提成较少。因此为了增加销售人员的积极性，可提高销售人员停车物业提成比例（地下车位提成比例应比车库高），提成分配方案可由营销部制订。同时，建议车位及车库销售可纳入到营销部门销售目标结构性考核中。
4、付款方式。
停车物业以一次性付款为主，如贷款可贷款50%，最高期限为20年。为了使更多的人可以轻易地购买停车物业，通常采取首期款分期付款方式（最长为2年）。
5、停车物业房源搭配。
将待销售的车库及车位进行一定房源比例搭配，减少客户购买的选择余地，也将增进客户购买的紧迫性。
6、银行抵贷。
除公司能够最快实现地下车位的变现外，也将有效减少车位的供给，促进其他车位的销售。
某小区车位销售策略
现状分析
（一）供给面
1、总量与存量
2、历史销售
3、租售现状
功能划分：公共车位（及已经分摊到销售面积中的），主要面向小区业主出租，兼停摩托、自行车等；未分摊到销售销售面积的车位对外出售，为私家车位，主要面向已购车位业主开放，不做出租。
分析：小区车位整体供给量，租赁价格处于的水平，租赁是否活跃，是小区有车业主对购买私家车位缺乏价值感和积极性的主要诱因。
（二）需求面
1、小区规模
2、有车户
3、居住率
观察，小区业主居住率在XX%以上，具备多高的入住率。值得注意的是，常住小区人口以什么年龄/什么职业的人为主。
分析：小区存在的潜在车位购买群体。
总体分析：小区车位整体处于的供求的状态，存在的潜在需求，如何激发并利用这些有效需求达成销售目标，并形成扩大效应，是本案车位能否顺利回收资金的关键，一个基本的判断是小区现有车位具备一定套现的价值和空间。
（三）存在的问题和难点
1、有效需求
小区住户以什么年龄/什么职业为主，带来的直接问题是潜在购买客户在小区的实际居住时间，从而对车位的使用必然性，对购买车位积极性，造成车位的实际有效需求不一，直接影响项目的资金回收。
2、历史价格
历史上最高销售价格的高低，对已购买客户形成心理价格指导，对下一阶段进行大幅度价格调整形成制约。
3、车位存在硬伤
车位面积是否合理，面积偏小或偏大车位、技术问题车位，车位的出入口是否合理等。都对车位的正常使用形成的影响。
4、销售的有效组织
销售上有效的人员和组织管理，根据销售实际需要进行组建和培训。
（四）解决之道
两个效益。
两个务必。
1、社会效益：务必让业主接受现实销售和销售价格，并不影响开发商口碑。
小区的开发是否成功的，开发商的专业、负责的态度，高品质的产品获得在业主中的良好口碑，从市场观察来看，存在对车位价格进行大幅度调整的可能性，而这对开发商的品牌和口碑必然有所影响，因此，销售的一个重要考量标准是如何在不影响开发商口碑的情况下，让业主接受车位再次销售和车位价格进行调整的现实，这是社会效益方面的考量，也是基本的要求。
2、经济效益：务必激发有购买潜力并具备购买力业主的消费欲望，并实现实际购买，达成预期目标。
如何激发有购买潜力并具备购买力业主的购买需求，并形成实际购买，是考虑操作的一项基本指标，是经济效益方面的要求。
车位销售的解决之道，就是同时达到社会效益与经济效益的双丰收。
（五）营销思路
1、思路一：直销法
基本概念：在前期调查的基础上，以销售专员或物业管理人员（经销培训）直接对意向客户进行入户拜访销售，以期达成销售的销售手法。
销售参与人员：销售专员或物业管理人员。
销售工具：车位平面资料、价格表、身份标志等。
销售注意：说辞准备、准确地销售摸底和准业主调研、关系户介绍等。
优点：直接面向客户销售、游击战、不声张。
缺点：陌生拜访不利销售、销售手续办理不便。
2、思路二：传销法
基本概念：招募小区业主，以安利传销的方式和手法在小区范围内、业主之间私下传播，形成实际销售的方法。
销售参与人员：小区业主，能言善辩，熟悉小区情况，有良好人缘（通常都是已购买的业主）。
销售工具：价格、车位资料等。
销售注意：说辞、销售身份的合理确定、注意营造特权感、价值感。
优点：内部传播，直面客户，口碑销售、价值感、特权感、不声张。
缺点：尚无先例、人才难觅、销售手续办理不便。
3、思路三：店销法
基本概念：利用物业管理用房，设置专门销售人员，发布销售公告，面对小区业主进行直接销售的手法。
销售参与人员：销售专员、物业管理人员（配合）。
销售工具：车位平面资料、价格表、身份标志等。
销售注意：说辞准备、卖场简装、业主沟通等。
优点：正式、正规、阵地战。
缺点：太声张、容易流传开去、不利口碑。
基本思路：建议以直销法或传销法进行车位销售，不事声张。
（六）销售策略
1、价格策略
基本策略：取消包月制度，实行较高的XX元/晚的零租制度，以租压售。
具体价格：制定当在开发商确定基本的平均价格之后，另叙！
设置特价车位。
2、产品策略
车位改车库（业主自行操作）。
销售期，车位管理、照明、卫生、安保等要有改善，与平时不同。
3、销售渠道
主要建立在对小区业主的实际购买方面，不反对投资客介入。
4、具体策略
以租压售：直接或间接提高租金水平，压迫销售。
以租代售：以客户签订中长期租赁协议，并约定在租赁若干年后转为购买协议，前期支付租金自动转为购买车位款。
优惠措施：（需在制定价格的基础上按优惠比率适当上浮）。
销售激励政策小区车位销售执行简案。
车位按揭政策。
5、操作步骤
步骤一：组织业主恳谈会，进行销售摸底和准业主调研，摸清业主心态。
步骤二：组织销售架构如销售专员、销售说辞、销售政策、交易条件等。
步骤三：具体策略制定如销售方案、销售策略、销售方法、通道选择等。
步骤四：价格制定，符合开发商要求的整体价格体系。
步骤五：行销组织，组织销售专员进行销售行为，并进行控制。
步骤六：销售手续办理，协议、合同的签署等。
步骤七：产权手续办理：进行车位产权的变更、转移等。
万科-北京万科东第车位车位销售方案
（来源：资料来自中国地产微学院。）两岸地产诚邀您加盟...
一、公司简介
两岸地产运营机构于公元年成立，现已在中国大陆成功全案运营管理“住宅、别墅、商务酒店、四星级酒店、五星级酒店、酒店综合体、商业地产、城市综合体、开发区工业地产、主题产业地产、文化产业园区”建筑面积逾万平方米。
十五年以来，两岸地产通过操作各类物业项目积累了丰富的操盘经验，曾服务国内各城市的多个知名项目，业务范围布及“晋江、石狮、泉州、南安、厦门、漳州、福州、西安、北京、南昌、松原、徐州”等地，并都取得上佳业绩，如“晋江爱乐（酒店·商业·地产）集团、晋江华美公馆、厦门瑞景城、西安紫薇田园都市、西安紫薇山庄、西安蓝色硅谷、西安企业壹号公园、西安樱花园、北京星月云河、松原东镇国际城、徐州富贵第一城、晋江万达广场”等28个项目。
两岸地产拥有强大和专业的市场研究、项目策划、销售管理、招商执行及运营管理等五大体系，以及实力雄厚、经验丰富的房地产业界合作伙伴，能够站在开发商的角度进行项目的全程策划，尤其擅长从专业技术的角度提出独到的项目投资建议、市场定位、建筑规划及景观规划建议，有充分的经济知识和建筑专业技术保障，巧思谋划，实行一整套被市场检验过的、灵活可行的研策、营销、成控、融资等全程执行模式，从而能更迅速灵活地开拓市场，在协助开发商顺利实现项目超额利润的同时，最大限度地提升开发商的品牌价值。
通过十五年不懈的努力，两岸地产已摸索及完善了自身独特的理论体系，并逐步将服务的深度拓展至房地产项目前、后期策划等多个层面，真正完成包括产品策划、销售策划、广告策划、招商执行、运营管理全程服务的立体化成熟运作体系，形成了自身的全程策划服务的系统。
二、公司精神
一专：专业
二高：高效、高度
三精：精准、精典、精简
三、核心优势
优势一.专业化经济分析
兼具15年关系品牌开发商经验底蕴，立足于甲方角度进行项目分析，具备实效、强大的市调能力保证。
优势二.独到性开发理念
28个成功项目品牌理念引导，深度挖掘市场机会点，以创新思维全面助推开发商理念制胜。
优势三.超越性规划思路
紧密结合开发商特点，充分塑造地块个性特征，以超越性、独到的产品规划提升地块价值，成就优越产品销售力。
优势四.精准化市场定位
敏锐的职业洞察力，“人无我有，人有我优，人优我特”的品质追求，在激烈竞争的市场上迅速树立开发商绝对领先的优势。
优势五.价值化产品策划
引进“杠杆效应”经营，以最省成本创造最大影响力，擅长通过社会活动、公关活动提升产品文化价值，开发项目增值潜力。
优势六.经典化全程模式
规范化作业流程，实效性异地操盘运控能力，网罗媒体、规划、物管、网络……众多资源机构联合运作，并严格进行执行效力监管，为客户提供优质综合服务。
优势七.便捷化融资渠道
与专业金融机构长期友好合作关系，为开发商搭建一流销售服务平台，提供最便捷的融资渠道和按揭模式。
四、服务理念
我们不止是服务商，而且是您的“共同开发商”
您开发的是产品，我们开发的是产品的灵魂
我们为您储蓄永久客户
我们决胜的秘诀是先于别人掌握客户作出购买决定的关键瞬间
媒体传播得心应手，包装设计出奇制胜，销售执行雷厉风行
我们承诺每个项目都有个性化的营销方案
我们坚持用销售数据汇报工作成果
全程服务＝终生合作
两岸地产
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